Залишається зовсім мало часу до запуску в Україні ринку землі. Аграрії, і не тільки вони, готуються до цієї події, збираючи кошти і проходячи навчання. У грудні 2020 року відбувся перший випуск «Земельних Котиков», організований освітньою платформою «культивар». Це перший в країні фундаментальний освітній курс про управління земельним банком. Одним із спікерів курсу був керуючий партнер My Partners Group Ігор Слободянюк. Ігор працює на ринку корпоративних прав вже більше 10 років. Свого часу він примножував володіння таких латифундистів, як МХП, «Астарта-Київ», «Мрія Агрохолдинг», АСТ, тому не з чуток знає, як оцінити Зембанк і вийти на бажану для продавця ціну при продажу господарства. У своєму блозі експерт розповів, скільки землі і як будуть викуповувати агрохолдинги, чому насправді їх становище найбільш вразливе, навіщо використовувати безготівковий розрахунок в угодах купівлі / продажу корпоративних прав та т. Д.

Відносини з пайовиками. Історія триває

Коли мова йде про договори оренди землі, термін дії яких закінчується через 1,5-2 роки, рекомендуємо не затягувати, а перепідписувати їх вже зараз. Зокрема, наша компанія не стане купувати корпоративні права на такі ділянки, або ми просимо, щоб продавець переоформив договори. Якщо це не може зробити сам продавець, тоді ми вивчаємо, які є можливості переподпісать договори і збільшити вартість підприємства.

Тобто ми зустрічаємося з менеджерами, які працюють з пайовиками на місцях. Промовляємо всі нюанси, вивчаємо історію взаємин агропідприємства з пайовиками протягом останніх 5-10 років. Тільки після цього приймаємо рішення: робити дисконт для покупця або перепідписувати договори оренди. Як правило, у всіх власників агропідприємств, з якими ми підписуємо договір про купівлю або продаж корпоративних прав, договори оренди переукладено.

Якщо у вас закінчуються договори оренди госземель, переданих Госгеокадастром, ви можете продовжити їх на той же термін, який у вас був. І сьогодні, поки Госгеокадастр залишають поза передачею ці землі в ОТГ, можна написати клопотання про продовження існуючого договору оренди і збільшення нормативної грошової оцінки до 12%. Це працює. Рекомендую компаніям звернути увагу на таку можливість. Не чекайте закінчення термінів, тому що зайдете в суди.

Що стосується договорів оренди з пайовиками. Їх обов'язково сьогодні потрібно перепідписувати максимально на 10 або 15 років. У своїй практиці ми зазвичай враховуємо, що 10% пайовиків з певних причин не будуть переоформляти договори оренди. Це також треба мати на увазі.

Деякі обурені тим, що віддавати сьогодні 10 тис. Грн. або 15 тис. грн. за пай - це дуже дорого. Але я вважаю, що це невеликі гроші для того, щоб продовжити договір на 10 років.

Якщо говорити про вартість права оренди, то сьогодні вона становить $ 120-150 за рік (ще в минулому році було $ 100). Тобто договір на 10 років - $ 1,2-1,5 тис. У регіонах Полісся (Сумська, Чернігівська області, Новгород-Сіверський район), де супіщані грунти, а також в Одесі вартість коливається в межах $ 50-80 за рік.

Ігор Слободянюк на зустрічі Земельних котиків

Що стосується вартості землі, то, наприклад, у Вінницькій області сьогодні реальна ціна - $ 1500 за 1 га. І є компанії, які готові заплатити ці гроші відразу після відкриття ринку. Приблизно стільки ж коштує земля в Черкаській, Полтавській областях.

Як поведуть себе фізособи

По-хорошому всім власникам сільськогосподарських підприємств (великих і маленьких), як і всім, хто має відношення до агробізнесу, потрібно було кілька років тому почати створювати резервний капітал для придбання землі. Якщо компанії стали збирати цю «скарбничку» в 2019-2020 р, то вони викуплять приблизно 10% від загальної кількості оброблюваних наділів. Ще 10% земель купить сусід цього аграрія, щоб створити «шахматку» і передати частину земель в оренду цьому ж сусідові.

Якщо говорити про те, як будуть вести себе фізособи, то в окремих регіонах активність людей буде різна. Наприклад, в Рівненській області близько 20% пайовиків налаштовані реалізувати свої ділянки. У Тернопільській області - 10-15%. Чому такий невеликий відсоток? Тому що все, хто хотів продати свої наділи, по суті, вже їх «продали» за договором емфітевзису або написали заповіт. У жителів Черкаської, Полтавської, Сумської, Харківської областей площа земельних ділянок більше - 3-5 га. Один чоловік в селі може бути 3-4 таких великих паю. По одному паю кожен власник точно продасть відразу.

Ми в компанії стали використовувати такий інструмент, як оформлене у нотаріуса довірче право керування паями. У документі вказується, що ви виплатили орендну плату, наприклад, за 20 років (це сума, яку платите власнику паю) і отримуєте право на управління його паями.

Як готуються агрохолдинги та інші гравці

Відомо, що багато компаній були налаштовані викуповувати у населення земельні ділянки, як тільки з'явиться така можливість. Але якщо у підприємства в обслуговуванні 40 тис. Га і більше? В один момент будь-якому гравцеві буде складно залучити більшу суму для покупки землі. Тому фінансові установи і обговорюють всі можливі інструменти для компаній, які хочуть закріпити за собою сформований Зембанк.

За нашими очікуваннями, що не більше 10% оброблюваного Зембанка фермери викуплять.

Ми обговорювали з деякими великими компаніями то, як вони будуть діяти. Найчастіше мова йде про викуп землі іншими юрособами. Вони набудуть наділи і будуть здавати їх агрокомпаній в оренду. Договір оренди на 10-15 років буде гарантією того, що сільгосппідприємство зможе безперешкодно користуватися землею.

Купувати ділянки будуть в основному українські компанії. Хоча відомо, що інтерес проявляють російські, казахські інвестори, також компанії з ОАЕ. Зрозуміло, міжнародні інвестори будуть виходити вже на вторинний ринок. І на відміну від ринку нерухомості, він буде дорожче.

Земельне ціноутворення буде залежати від величини сформованих ділянок. Чим більше масив, тим більше буде ціна за 1 га. Якщо з 100 га у вас в розпорядженні тільки 50%, такий наділ буде складно продати, буде складно і сіяти на ньому.

Думаю, що інвестори не стануть викуповувати землю у підприємств, які обробляють 3-5 тис. Га. Такі господарства самі впораються.

Великих інвесторів будуть цікавити агрохолдинги, тому що вони в них бачать стабільність. Тому багато великих вертикально інтегровані агрохолдинги постраждають. У них не буде необхідної суми, вони не зможуть залучити велику кількість засобів для викупу землі.

А ось їм будуть палиці в колеса ставити, причому на законних підставах. Дрібні господарства, які борються з холдингами за земельні ділянки, мобільніші. І якщо мова йде про ділянки, які перебувають у комунальній власності, невеликі сільгосппідприємства можуть швидше зорієнтуватися, оперативно переоформити договори оренди на землю.

Спочатку, швидше за все, на ділові відносини будуть сильно впливати емоції: сусід не буде хотіти продавати землю сусіда і т. Д. Але з часом пристрасті вляжуться. І всім краще буде мирно домовлятися, викуповувати землю за ринковими цінами.

Як самозахисту холдинги будуть розвивати гібридні моделі взаємодії з пайовиками. У них вже є затверджені процедури щодо викупу земельних ділянок, які знаходяться на території підприємств, в їх структурі.

Ігор Слободянюк на зустрічі Земельних котиків

Часто запитують, що після відкриття ринку робити компаніям, у яких в складі засновників є іноземці? Як їм не розгубити оброблювані землі? Вважаю, що необхідно купувати корпоративні права сільгосппідприємств (строком не менше, ніж на 10 років) і далі розвивати свій бізнес. Іншого коректного варіанту немає.

Нал і безнал. Як проводити операції

З приводу того, як сьогодні ведуться розрахунки в ситуаціях, коли купуються права оренди землі, можу сказати, що 70% клієнтів, з якими ми працюємо, угоди здійснюють у безготівковій формі. З готівкою працюють компанії, які протягом 20 років правильно НЕ капіталізували свій бізнес, свою господарську діяльність (мова про статутний капітал, закупівлю техніки і т. Д.). Хтось запитає: як можна за техніку, яка стоїть на балансі, заплатити готівкою? Можна, можливо. Навіть якщо у господарства статутний капітал в 5 тис. Грн, можна всі розрахунки провести по безналу, сплативши податки. І я всім рекомендую це робити.

У мене є знайомі фермери, у яких по 8-12 тис. Га землі. Вони працюють офіційно, платять податки, ПДВ і відсотки з дивідендів. Чому? Тому що фінансові установи все частіше задають питання: «Звідки у тебе ці гроші? Покажи фінансову звітність, покажи декларацію ». А це все впливає на майбутні ваші покупки землі у пайовиків.

Так, є фермери, які продають права оренди за готівку. Це ті, хто обробляє 800 га. Але у них 1 га оцінюється не в $ 1-1,5 тис., А в $ 500-800.

Нам простіше на 10% збільшити вартість угоди і розділити податок з покупцем, ніж йти від сплати податків. Угоди з готівкою сьогодні дорого коштують.

Припустимо, я продаю корпоративні права на 2 тис. Га землі по $ 1 тис. За 1 га, також майно, техніку, «недобудову». Як за об'єкт незавершеного будівництва отримати готівку, якщо у мене є кредитні зобов'язання? Їх потрібно переводити в безнал. Техніку теж можна порахувати за ринковою вартістю, але ви на цьому втратите ПДВ.

Крім того, працювати по безналу безпечно.

Для того, щоб стати профі в земельних питаннях, не упустити найважливішого і бути в курсі всіх подій майбутнього ринку землі, реєструйтеся на онлайн-курс з управління земельним банком «Земельні Котики».

Ігор Слободянюк, керуючий партнер My Partners Group

Джерело