Влада сподівається запустити з 1 липня ринок землі в Україні, які потребують власники мріють продати свої паї, а аграрії готуються їх викупити. На горизонті замаячив неформальний клуб земельних інвесторів.

Просування земельної реформи в Україні

З 1 липня поточного року в Україні відкривається ринок землі. Вступає в силу закон № 552-IX про обіг земель, який Верховна Рада прийняла ще в березні минулого року. Формально - подія історична. Адже власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення нарешті отримають повноцінне право продавати свою землю. А фермери - перейти від орендного ситуативного виробництва до планомірного господарювання на власній землі.

Чимала відстрочка у вступі в силу закону була обумовлена ​​бажанням гідно і всебічно підготуватися до кардинальних змін у земельній сфері. І ось закінчується друге десятиліття мораторію на продаж землі в Україні, пройшли і 10 місяців з дня підписання історичного закону президентом України. До відкриття ринку землі залишилося трохи більше 100 днів. The Page з'ясовувало, наскільки країна вже зараз готова до історичної події і що треба негайно доопрацювати в підготовці до нього.

За останні 10 місяців проведення земельної реформи в Україні, крім появи під тиском Заходу вже згадуваного закону про обіг сільгоспземель, були прийняті ще принаймні три важливих нормативних акти. Перш за все, це закони про Національну інфраструктуру геопросторових даних (№554-их від 13.04.2020 р), з планування використання земель (№711-IX від 17.06.2020 р) та по створенню Державного аграрного реєстру (№985-их від 05.11.2020 р).

І трохи вдалося просунути в парламенті розгляд кількох інших законопроектів щодо земельної реформи. Крім цього, уряд намагається відновити діяльність Міністерства аграрної політики і продовольства, яке Кабмін розформував рік тому. Міністерство вже затверджено головним органом виконавчої влади, який забезпечує формування та реалізацію державної політики в сфері земельних відносин. Але повноцінно відомство зможе заробити в кращому випадку лише з березня 2021 року.

Нещодавно також презентували пілотну версію Національної інфраструктури геопросторових даних. Але вона охоплює поки що лише кілька міст і кілька десятків територіальних громад. І поки «пілот» представили тільки президенту України, а загальнонаціональна презентація запланована на березень 2021 року. Земельна реформа не цвіте, а просувається.

Земельне ралі: чи встигнуть запустити ринок землі з 1 липня

Якщо влада і надалі буде рухатися так само повільно, як це було протягом попереднього року, то навіть законодавчо вона не встигне забезпечити запуск ринку землі з 1 липня.

Адже, представляючи публічно в кінці січня 2021 року «дорожню карту» земельної реформи, новий міністр аграрної політики і продовольства Роман Лещенко визнавав, що за п'ять місяців потрібно прийняти як мінімум ще чотири закони, розробити три нові законопроекти і затвердити близько 40 постанов Кабміну та інших нормативно-правових актів.

Тобто з квітня 2020 по лютий 2021-го парламент прийняв лише чотири земельні закону, а за майбутні чотири місяці треба затвердити ще сім. Правда, чотири з них уже схвалені в першому читанні.

Це такі проекти:

• про вдосконалення управління у сфері земельних відносин (№ 2194),
• про продаж земельних ділянок на електронних торгах (№ 2195),
• про Фонд часткового гарантування кредитів в сільському господарстві (№ 3205-2),
• про право державних працівників на земельний пай (№ 3012-2).

Але не треба забувати, що два з них подані до Верховної Ради ще в 2019 році і до цих пір не стали законами. Мало того, один з цих проектів лежить «під сукном» у законодавців вже 15 місяців і не подає ніяких ознак просування в сесійний зал. А один з проектів, зареєстрованих у 2020 році, чекав на розгляд у першому читанні близько семи місяців. Але ще треба дочекатися другого читання ...

Отже очевидно, що проходження земельних законопроектів в парламенті має значно прискоритися. Мабуть, дійсно потрібен турборежим. Адже попереду ще схвалення купи підзаконних актів, а 1 липня вже видніється з-за заметів, які швидко тануть.

Тим більше що зараз іскорки земельного оптимізму прилітають з Ради рідко. За лютий з «дорожньої карти» прийнятий тільки в першому читанні законопроект про Фонд часткового гарантування кредитів.

Крім того, в проекті розкладу пленарних засідань аж на 16-19 березня нарешті з'явилися до розгляду в другому читанні законопроекти № 2194 (повторно) і № 2195. Також комітет з питань аграрної та земельної політики почав розгляд до другого читання проекту закону про право державних працівників на земельний пай.

Але коли у всіх цих проектів з'явиться реальний шанс стати законами, з огляду на минулі земельні досягнення народних обранців, спрогнозувати нелегко.

Ще три законопроекти «дорожньої карти» - про трансформацію інституту користування землею, консолідації земель та розвитку систем меліорації - взагалі тільки на етапі розробки. По крайней мере, в Верховній Раді як проекти законів вони не зареєстровані. А 100-денної «прапорець» годин, на шаховій мові, вже піднімається.

Нові можливості ринку землі в Україні

Зробивши сміливе припущення, що влада встигне виконати заплановану «дорожню карту», ​​отримаємо з 1 липня стартову модель земельного ринку в країні. Відповідно до неї, 7 млн ​​власників земельних ділянок теоретично можуть вийти на цей ринок і продати свої наділи. Але, згідно з різними соціологічними опитуваннями, зробити це мають намір зараз тільки 6-15% респондентів.

А твердо вирішили без коливань продати свій пай - всього 3% власників, свідчить свіжа дослідження Українського інституту майбутнього. І ще 10% відкладають прийняття рішення до з'ясування питання про майбутній ціні на землю.

З іншого боку, готових купувати землю очікується в кілька разів більше. Отже, ймовірність того, що ринок землі хоч якось заробить, висока. Але обсяг його, особливо на першому етапі (коли купувати можуть лише фізичні особи), буде невеликим - мабуть, близько $ 1 млрд на рік. Це трохи більше 1% від ВВП країни і катастрофічно менше бажаного рівня інвестицій у вітчизняну економіку.

Іншими словами, ринок землі зі старту очікується порівнянним за вартістю з експортом хіба що відходів масложирової промисловості для годівлі тварин (шроту і макухи). І істотного зростання обсягів ринку землі слід очікувати не раніше 2024 року, коли доступ на нього отримають юридичні особи.

Хто буде купувати землю в Укріане

Та й фінансові можливості потенційних покупців землі істотно обмежені. Причому у всіх їх основних категоріях, яких, на думку фахівців, зараз три.

Перша з них - це звичайні трейдери, які мають намір зараз купити землю, здати на два роки її в оренду, а з настанням 2024-го перепродати.

Додаткова маржа на продажу, за розрахунками фахівців (крім отримання орендної плати за рік в розмірі 10-15% від нормативної грошової оцінки землі), - не менше 25%. Землю вони розглядають як нову альтернативу традиційним активам у вигляді депозитів, нерухомості тощо.

Уже навіть новий неформальний термін з'явився - клуб приватних земельних інвесторів. Цілком можливо, що ця категорія покупців зараз найбільш платоспроможна. Але не кожен ризикне поринути в специфічний ринок, і мало у кого кошти вільні.

Друга категорія потенційних покупців - численне натовп дрібних і середніх за масштабами бізнесу фермерів. До покупки землі їх може спонукати бажання розширити своє аграрне виробництво, або ж просто рішення когось із нинішніх орендодавців продати свою ділянку задля вирішення фінансових особистих проблем.

Але грошей у фермерів вкрай мало, хоча вони і намагаються акумулювати трохи до відкриття ринку. Сьогодні фермери зізнаються, що в кращому випадку вони зможуть викупити близько десятої частини від площ, які зараз орендують. До речі, в Україні, за офіційними даними, найбільше фермерських господарств, які обробляють тільки по 20-50 га землі. Хоча є й такі фермери, у яких земельний банк перевищує 1000 га угідь.

І третя категорія претендентів на землю - це представники інтересів великих агрохолдингів в особі довірених фізосіб з числа топ-менеджерів компаній, членів сім'ї власників підприємств тощо. Однак вільних оборотних коштів у агрохолдингів теж мало.

А вартість їх земельних орендних банків площею в кілька тисяч гектарів навіть за стартовими цінами на землю (ймовірно, по 30-50 тис. Грн / га) досягає мільярдів гривень. Тому більшість з холдингів налаштовані вести себе на ринку землі стримано, по крайней мере, перші два роки. До речі, власне холдинги також орієнтуються на невелику частку в розмірі 5-15% бажаючих продавати власні земельні паї.

А амбітних великих гравців, які вже планують, наприклад, подвоїти свій земельний банк, вкрай мало. І в розпорядженні холдингів далеко не вся земля. Наприклад, 100 найбільших агрохолдингів обробляють тільки близько 15% сільгоспугідь нашої країни.

Вирішити проблему з дефіцитом коштів для придбання землі могли б банківські та інші фінансові установи. Але програми фінансування учасників ринку землі ще не готові. Мовляв, не прийнято ще відповідне законодавче забезпечення. Коло замкнулося. І залучати до своєї клієнтської бази армаду дрібних агровиробників банкам дорого, тому вони не дуже поспішають.

Джерело