Власти надеются запустить с 1 июля рынок земли в Украине, нуждающиеся владельцы мечтают продать свои паи, а аграрии готовятся их выкупить. На горизонте замаячил неформальный клуб земельных инвесторов.

Продвижение земельной реформы в Украине

С 1 июля текущего года в Украине открывается рынок земли. Вступает в силу закон № 552-IX об обороте земель, который Верховная Рада приняла еще в марте прошлого года. Формально — событие историческое. Ведь владельцы земельных участков сельскохозяйственного назначения наконец получат полноценное право продавать свою землю. А фермеры — перейти от арендного ситуативного производства к планомерному хозяйствованию на собственной земле.

Немалая отсрочка во вступлении в силу закона была обусловлена желанием достойно и всесторонне подготовиться к кардинальным изменениям в земельной сфере. И вот заканчивается второе десятилетие моратория на продажу земли в Украине, прошли и 10 месяцев со дня подписания исторического закона президентом Украины. До открытия рынка земли осталось чуть более 100 дней. The Page выясняло, насколько страна уже сейчас готова к историческому событию и что надо немедленно доработать в подготовке к нему.

За последние 10 месяцев проведения земельной реформы в Украине, кроме появления под давлением Запада уже упоминавшегося закона об обороте сельхозземель, были приняты еще по крайней мере три важных нормативных акта. Прежде всего, это законы о Национальной инфраструктуре геопространственных данных (№554-их от 13.04.2020 г.), по планированию использования земель (№711-IX от 17.06.2020 г.) и по созданию Государственного аграрного реестра (№985-их от 05.11.2020 г.).

И немного удалось продвинуть в парламенте рассмотрение нескольких других законопроектов касательно земельной реформы. Кроме этого, правительство пытается возобновить деятельность Министерства аграрной политики и продовольствия, которое Кабмин расформировал год назад. Министерство уже утверждено главным органом исполнительной власти, который обеспечивает формирование и реализацию госполитики в сфере земельных отношений. Но полноценно ведомство сможет заработать в лучшем случае лишь с марта 2021 года.

Недавно также презентовали пилотную версию Национальной инфраструктуры геопространственных данных. Но она охватывает пока лишь несколько городов и несколько десятков территориальных общин. И пока «пилот» представили только президенту Украины, а общенациональная презентация запланирована на март 2021 года. Земельная реформа не цветет, а продвигается.

Земельное ралли: успеют ли запустить рынок земли с 1 июля

Если власть и в дальнейшем будет двигаться так же медленно, как это было в течение предыдущего года, то даже законодательно она не успеет обеспечить запуск рынка земли с 1 июля.

Ведь, представляя публично в конце января 2021 года «дорожную карту» земельной реформы, новый министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко признавал, что за пять месяцев нужно принять как минимум еще четыре закона, разработать три новых законопроекта и утвердить около 40 постановлений Кабмина и других нормативно-правовых актов.

То есть с апреля 2020 по февраль 2021-го парламент принял лишь четыре земельных закона, а за предстоящие четыре месяца надо утвердить еще семь. Правда, четыре из них уже одобрены в первом чтении.

Это следующие проекты:

• об усовершенствовании управления в сфере земельных отношений (№ 2194),
• о продаже земельных участков на электронных торгах (№ 2195),
• о Фонде частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве (№ 3205-2),
• о праве государственных работников на земельный пай (№ 3012-2).

Но не надо забывать, что два из них поданы в Верховную Раду еще в 2019 году и до сих пор не стали законами. Мало того, один из этих проектов лежит «под сукном» у законодателей уже 15 месяцев и не подает никаких признаков продвижения в сессионный зал. А один из проектов, зарегистрированных в 2020 году, ждал рассмотрения в первом чтении около семи месяцев. Но еще надо дождаться второго чтения...

Итак очевидно, что прохождение земельных законопроектов в парламенте должно значительно ускориться. Пожалуй, действительно нужен турборежим. Ведь впереди еще одобрение кучи подзаконных актов, а 1 июля уже виднеется из-за сугробов, которые быстро тают.

Тем более что сейчас искорки земельного оптимизма прилетают из Рады редко. За февраль из «дорожной карты» принят только в первом чтении законопроект о Фонде частичного гарантирования кредитов.

Кроме того, в проекте расписания пленарных заседаний аж на 16-19 марта наконец появились к рассмотрению во втором чтении законопроекты № 2194 (повторно) и № 2195. Также комитет по вопросам аграрной и земельной политики начал рассмотрение ко второму чтению проекта закона о праве государственных работников на земельный пай.

Но когда у всех этих проектов появится реальный шанс стать законами, учитывая прошлые земельные достижения народных избранников, спрогнозировать нелегко.

Еще три законопроекта «дорожной карты» — о трансформации института пользования землей, консолидации земель и развития систем мелиорации — вообще только на этапе разработки. По крайней мере, в Верховной Раде как проекты законов они не зарегистрированы. А 100-дневной «флажок» часов, на шахматной языке, уже поднимается.

Новые возможности рынка земли в Украине

Сделав смелое предположение, что власть успеет выполнить запланированную «дорожную карту», получим с 1 июля стартовую модель земельного рынка в стране. Согласно ей, 7 млн владельцев земельных участков теоретически могут выйти на этот рынок и продать свои наделы. Но, согласно различным социологическим опросам, сделать это намерены сейчас только 6-15% респондентов.

А твердо решили без колебаний продать свой пай — всего 3% владельцев, свидетельствует свежее исследование Украинского института будущего. И еще 10% откладывают принятие решения до выяснения вопроса о будущей цене на землю.

С другой стороны, готовых покупать землю ожидается в несколько раз больше. Следовательно, вероятность того, что рынок земли хоть как-то заработает, высока. Но объем его, особенно на первом этапе (когда покупать могут только физические лица), будет небольшим — пожалуй, около $1 млрд в год. Это чуть более 1% от ВВП страны и катастрофически меньше желаемого уровня инвестиций в отечественную экономику.

Иными словами, рынок земли со старта ожидается сопоставимым по стоимости с экспортом разве что отходов масложировой промышленности для кормления скота (шрота и жмыха). И существенного роста объемов рынка земли следует ожидать не ранее 2024 года, когда доступ на него получат юридические лица.

Кто будет покупать землю в Укриане

Да и финансовые возможности потенциальных покупателей земли существенно ограничены. Причем во всех их основных категориях, которых, по мнению специалистов, сейчас три.

Первая из них — это обычные трейдеры, которые намерены сейчас купить землю, сдать на два года ее в аренду, а с наступлением 2024-го перепродать.

Дополнительная маржа на продаже, по расчетам специалистов (кроме получения арендной платы за год в размере 10-15% от нормативной денежной оценки земли), — не менее 25%. Землю они рассматривают как новую альтернативу традиционным активам в виде депозитов, недвижимости и тому подобное.

Уже даже новый неформальный термин появился — клуб частных земельных инвесторов. Вполне возможно, что эта категория покупателей сейчас наиболее платежеспособна. Но не каждый рискнет окунуться в специфический рынок, и мало у кого средства свободны.

Вторая категория потенциальных покупателей — многочисленное полчище мелких и средних по масштабам бизнеса фермеров. К покупке земли их может побудить желание расширить свое аграрное производство, или же просто решение кого-то из нынешних арендодателей продать свой участок ради решения финансовых личных проблем.

Но денег у фермеров крайне мало, хотя они и пытаются аккумулировать немного до открытия рынка. Сегодня фермеры признаются, что в лучшем случае они смогут выкупить около десятой части от площадей, которые сейчас арендуют. Кстати, в Украине, по официальным данным, больше всего фермерских хозяйств, которые обрабатывают только по 20-50 га земли. Хотя есть и такие фермеры, у которых земельный банк превышает 1000 га угодий.

И третья категория претендентов на землю — это представители интересов крупных агрохолдингов в лице доверенных физлиц из числа топ-менеджеров компаний, членов семьи собственников предприятий и тому подобное. Однако свободных оборотных средств у агрохолдингов тоже мало.

А стоимость их земельных арендных банков площадью в несколько тысяч гектаров даже по стартовым ценам на землю (вероятно, по 30-50 тыс. грн/га) достигает миллиардов гривен. Поэтому большинство из холдингов настроены вести себя на рынке земли сдержанно, по крайней мере, первые два года. Кстати, собственно холдинги также ориентируются на небольшую долю в размере 5-15% желающих продавать собственные земельные паи.

А амбициозных крупных игроков, которые уже планируют, например, удвоить свой земельный банк, крайне мало. И в распоряжении холдингов далеко не вся земля. К примеру, 100 крупнейших агрохолдингов обрабатывают только около 15% сельхозугодий нашей страны.

Решить проблему с дефицитом средств для приобретения земли могли бы банковские и другие финансовые учреждения. Но программы финансирования участников рынка земли еще не готовы. Мол, не принято еще соответствующее законодательное обеспечение. Круг замкнулся. И привлекать к своей клиентской базе армаду мелких агропроизводителей банкам дорого, поэтому они не очень спешат.

Источник