Договоры аренды земли, заключенные до 01 января 2013 года, но не зарегистрированные до начала 2013 года, вызывают многие вопросы.

Об этом The Ukrainian Farmer сообщила адвокат, партнер Адвокатского объединения "Адвокатская фирма "Ефимов и партнеры"" Ирина Высоцкая.

Она напомнила, что с 01 января 2013 года вступили в силу изменения в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» от 11.02.2010 №1878-VI, которыми из Гражданского кодекса Украины убраны ссылки по государственной регистрации сделок, а с Закон №161 вычеркнул статьи 18 и 20 об обязательности государственной регистрации договоров аренды земли.

«Следовательно после 01 января 2013 года государственной регистрации подлежал не собственно договор аренды земли, а право аренды по такому договору. После этой даты ни одна из сторон не могла зарегистрировать договор аренды земли, потому что такой механизм был отменен. В свою очередь сторона (обычно это был арендатор) вправе была регистрировать только право аренды по такому договору. Следовательно, возникал вполне закономерный вопрос: с какого времени начинает действовать договор аренды земли — с даты подписания договора, даты государственной регистрации права аренды по нему или с какой-то другой даты?», – отметила Ирина Высоцкая.

Специалист отметила, что Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 23 июня 2020 года по делу №696/1693/15-ц высказала правовую позицию, согласно которой проведение после 2013 года государственной регистрации аренды земельного участка на основании договора аренды земли не может подменить государственную регистрацию самого договора (государственная регистрация вещного права не является государственной регистрацией договора аренды земли). Поэтому госрегистрация права аренды не может влиять на момент вступления в силу договора аренды земли, заключенного до 1 января 2013 года.

«Итак, если ни одна из сторон не осуществила государственную регистрацию договора аренды земли, договор между истцом и ответчиком в силу не вступил и, соответственно, лицо не приобрело права арендатора по договору аренды земли. Так что в таком случае арендодатель может в любое время потребовать возвращения ему земельного участка, а суд в случае возникновения спорной ситуации такое требование удовлетворит», – пояснила юрист.

Ирина Высоцкая также констатировала, что Минюст в письме от 11 сентября 2020 года №238/8.4.1/32-20 отметил, что течение срока действия договоров аренды земельных участков, заключенных до 01 января 2013 года, зависит от того, было ли проведена регистрация такого договора в компетентных органах. Если регистрация договора была произведена, то течение срока начинается с даты государственной регистрации договора. Если договор аренды земельного участка, заключенный до 01.01.2013, не прошел процедуры государственной регистрации, то течение срока начинается с даты заключения такого договора. Таким образом, Минюст не считает недействительным договор аренды земли, который был подписан, но не зарегистрирован до начала 2013 года. Однако, пока ОП ВС не изменит свою позицию, в случае возникновения спорной ситуации низшие суды обязаны учитывать постановление ОП ВС от 23.06.2020 по делу №696/1693/15-ц. А это значит, что шансы арендатора отстоять силу договора аренды земли, подписанного, но не зарегистрированного до начала 2013 года, невелики», – подытожила она.